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江浙退房潮真相:开发商“自退”被捂房源?

2010-01-2110:46来源:每日经济新闻

《每日经济新闻》1月15日报道称,杭州、温州、丽水、南京等地都出现了大量预售合同撤消现象。日前记者前往杭州、嘉兴等地进行调查,发现了新的情况。

在记者调查的被退房源中,有18套房的原购买者与楼盘开发商是同一母公司旗下的“兄弟公司”;此外,还有一些房源出现了同一姓名的购房者撤消多套房源预售合同的情况。

对于上述现象,业内人士认为,随着中央及地方宏观调控政策连续出台,开发商已经不再像过去那样看好房价继续上涨,之前用于“囤房”的各种手段被停止使用,所以通过合同撤消,让所“捂”的房源恢复“可售”状态,再由真正想买房的购房者接手,以此来获取现金、抵御风险。

杭州:兄弟公司联手自买自退

杭州透明售房网显示,1月15日,杭州主城区有21套房被退。在21套退房中,杭州市上城区太和广场8号楼的18套房的“原购买人”均为浙江赞成发展有限公司,该公司与上述楼盘的开发商浙江金潮物业发展有限公司是“兄弟企业”,均由浙江省赞成集团有限公司控股。

太和广场为何会出现兄弟企业联手“自买自退”现象?太和广场客服处负责人韩小姐表示,“原购买人”进行退房只是产权变更办理中的一个程序,太和广场8号楼已无余房在售。而“原购买人”浙江赞成发展有限公司的工作人员对退房表示“不知情”,并在记者进一步询问时挂断了电话,而浙江省赞成集团的电话一直处于无人接听状态。

杭州市房产交易登记管理中心负责办理太和广场8号办公楼18套房退房业务的产权一处工作人员李小姐告诉记者,造成单日退房18套的原因是,浙江赞成发展有限公司对于太和广场18个户室的“规划变更了”——由原来8号楼23层的9间户室与24层的9间户室,共计18间的产权办理,转为以23层和24层每层9套房为一个户室,共计两个户室的产权办理。因此,浙江赞成发展有限公司撤消合同备案,只是重新办理产权的一个程序。

但业内人士认为,上述产权办理方式的变更对企业而言并无必要,或许其中另有原因。易居克而瑞杭州公司的分析师认为,开发商“自买自卖”的现象在江浙乃至全国都非常流行,开发商目前撤消“自买自卖”的房源,说明开发商想要套现。

此外,杭州透明网显示,杭州还发生一楼盘的房源有三次被同一姓名者退房的情况。1月15日,名为“周震远”的购房者,连续两次出现在杭州经济技术开发区之江铭楼的合同撤消纪录中,在前一天的1月14日,姓名同为“周震远”的购房者,也曾登上该小区的撤消合同者名单。他(他们)在两天之内“退”了杭州经济技术开发区之江铭楼的3套房。

嘉兴:一人退多套房

与杭州相比,嘉兴一人退多套房的现象更为普遍。嘉兴市城乡规划建设管理委员会主办的宜居城市网显示,12月28日,嘉兴中环广场东区被名为“朱朝…”(网站隐去了姓名最后一个字,下同)的购房者连续撤消了7套房源的预售合同。

无独有偶的是,嘉兴元一柏庄也有多名购房者在同一天撤消两套以上的商品房预售合同。和上述中环广场东区一样,上述购房者姓名的前两个字一致,身份证号码的前6位数也完全一样。以今年1月13日被撤消的D20幢2单元103、104、203、204室为例,4套房源分别属于名为“俞灿…”和“吕雪…”的购房者。

值得指出的是上述四套房源,只是元一柏庄去年12月28日以来的20多天中所退的十多套房源中的一小部分,该楼盘近期撤消预售合同的房源中,个别房源甚至早在2007年年底前就已被购买。

对此,售楼处的销售人员一再强调没有遇到过退房情况,宜居城市网所显示的撤消纪录,仅仅是购房者为了变更登记手续所为,并非真的退房。

退房潮:让楼盘恢复可售状态?

佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示,开发商此前是借“虚假成交”来“捂房”,但从现在的房价水平来看,开发商已经没有必要继续“捂盘”了,所以通过撤消合同,让所“捂”的房源恢复“可售”状态,再由真正想买房的购房者接手。

瑞银执行董事、亚洲房地产研究主管王震宇在瑞银证券大中华区研讨会上说,由于今年下半年中国内地货币政策存在不确定性,在2008年吃过“苦头”的开发商可能会在今年上半年争取得到尽可能多的资金。因此,今年上半年可能成为开发商最重要的卖房时间。

但有业内人士认为,楼市的情况还没有到糟糕的地步,投资者应该没有必要现在就撤离楼市。

杭州当地一家房产中介机构的经纪人林秉武认为,很多解除合同的个案并不是真的退房,而是为了退了之后再签,以享受更多的政策优惠。比如此前杭州市政府出台的相关政策明确指出,在杭州市区因首次置业或改善型需求购买普通住房的,可享受房款总额1.3%的购房补贴,补贴范围是自2010年1月1日至2010年12月31日购买的普通商品住房或二手住房。

今年上半年开发商或大量推盘

“今年开发商一定会想办法在上半年多出货!”瑞银执行董事、亚洲房地产研究主管王震宇在1月19日召开的瑞银证券大中华区研讨会上表示。

王震宇认为,大部分开发商都曾经历过宏观政策调整,对货币政策收紧怀有戒心。所以,不少开发商会争取在上半年尽量多地增加销售,以抵御下半年货币政策可能的变化。如果下半年发生货币政策转向的预期加强,开发商很有可能会提早减价卖房套现。

事实上,对于货币政策的收紧房地产界已经有所防备。

此前,恒盛地产行政总裁程立雄在上海召开的营销会议上表示,下半年银行可能会收紧地产商的信贷,开发商的资金会被收紧。

一些机构提供的数据也显示,自2008年开始,以往的“金九银十”,逐渐被“红五月”所替代,每年3月到6月份的销售量,在各大公司一年销售业绩中的比重正在逐渐提高。

记者对碧桂园、世茂、富力、珠江、恒盛等多家地产公司进行调查后也发现,今年上半年会是房地产企业的一个卖房高峰。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说,上半年应该是开发商推盘最多的一个时间,但房子是否都能卖掉还要看今年上半年的市场走势。

因此,投资机构对房地产企业的考查标准正在发生转变。王震宇说,他更看好那些销售速度比较快、在二三线城市有大量布局的地产企业,他认为这些企业会在市场调整期中获得更多的机会。中国指数研究院副院长陈晟说,房地产企业在市场调整期往往面临资金链断裂的压力,因此,今年中国指数院的研究方向将从“百大企业”转为“理性成长企业”,那些发展稳定,开发和销售周期更短的公司将成为他们的研究重点。

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