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昔日贵族今四面楚歌 地产公司1800亿现金能用多久

2010-05-0615:20

    4月6日以来的短短20个交易日,A股房地产板块已经跌去1/4,昔日的股市贵族如今已被机构无情抛弃,并且没有停止的迹象。而暴跌的导火索是政策调控,房地产公司是否有能力承受政策重压,是否有能力应变?

    业内专家指出,部分拥有巨额土地储备的房企可能因现金流紧张而不得不“降价甩房”。但就目前而言,A股房企所持货币资金整体上仍十分充裕,一季度,房企货币资金创三年新高,存货周转率、有息负债率、速动比率等运营指标都处于正常区间内。不过,一旦楼市价格出现系统性的大跌,成交量长期低迷,则上述指标也有恶化的可能。

    货币资金创新高

    4月中旬以来,国务院连颁“三道金牌”重拳调控房地产市场。以北京为首,地方版细则紧随而来,调控力度远超业内预期;与此同时,货币当局收缩流动性已经形成趋势。未来一段时期内,房地产企业将面临销售回款和开发信贷两方面的资金压力。5月4日,A股地产板块再度深幅下跌,整体跌幅逾5%。

    市场可能已经开始考虑地产公司的生存可能。不过,从目前开发商的积粮看,短期生存暂时没有问题。“去年,中国房地产市场销售过于火爆,开发商手中都很有钱,目前,很多房地产上市公司都拥有超过100亿元的现金。”SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹指出。

    据WIND数据统计,2010年一季度末,申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元,同比增长60.4%,创三年以来新高。其中,万科(000002)、首开股份(600376)、保利地产(600048)、金融街(000402)等公司货币资金超过100亿元,另外,金地集团(600383)、招商地产(000024)、新湖中宝(600208)等多家公司货币资金超过50亿元。

    一季度,A股房企货币资金的增速,超过存货增速达20个百分点,货币资金与存货的比例为1:3.45。在没有新增土地储备的情况下,房企目前持有的货币资金,基本可以满足消化现有存货之需。

    2009年以来,楼市销售异常火爆,这为房企2010-2011年的业绩奠定了基础。数据显示,今年一季度,A股房地产企业合计实现营业收入572.64亿元,同比增长88.65%;实现营业利润119.06亿元,同比增长131.6%;归属母公司的净利润77.55亿元,同比增长119%。

    一季度末,A股房企预收账款合计达2016.87亿元,同比增长97.24%;与年初相比也增长近10%。一季度预收账款与营业收入合计2589.51亿元,这已经与2009年房企2536.23亿元的营业收入持平。

    受房价大涨影响,房企销售毛利率普遍显著提升。统计显示,一季度,A股房企平均销售毛利率达40.27%,比2009年进一步提升4.3个百分点。其中,首开股份、北京城建、金融街、滨江集团、华远地产、中弘地产等29家公司一季度的销售毛利率超过50%。

    一直较为谨慎的万科,一季度实现净利润11.3亿元,同比增长46.5%。一季度末,万科持有货币资金179.18亿元,尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约458.4亿元。万科执行副总裁肖莉表示,2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略,应对市场可能出现的各种变化。

    存货消化不足3年

    可能对房地产企业造成巨大资金压力的存货,目前处于正常范围内。据WIND数据统计,2009年,A股房企存货合计达5606.22亿元,以当年营业收入计算,存货周转需要2.2年。今年一季度,房企存货合计6188.37亿元,比去年末增长10.38%;以一季度营业收入计算,存货周转2.7年。

    “这与2008年的水平相比,已经大为好转。”业内人士指出。一般而言,房地产项目的开发周期为2-4年,存货周转率低于1/4,就意味着消化周期过长,可能危及房企正常经营。目前,A股房企的存货周转率处于正常区间内。

    统计显示,今年一季度,存货周转周期低于4年的房企数量有60家,占比超过60%,以2009年数值计算,存货周转周期低于4年的房企数量有84家,占比达85%。万科、保利地产、招商地产等一线地产商2009年的存货周转周期均低于3年。

    以金地集团为例,与其他一线开发商相比,该公司目前的财务压力较大。2009年末,金地的资产负债率为70%,真实资产负债率47%,净负债率为51%。2010年内,公司很有可能无法再完成增发。与上一轮行业景气高点有所区别的是,金地充分吸取了2007年高价拿地的教训,在追求高周转、快发展的同时更加关注市场风险,在土地获取上更为慎重,经营稳定性有明显提升。

    有息负债率降低

    作为考查房企经营风险的主要指标,有息负债的高低,直接决定房企资金链的松紧。从今年一季报和去年年报的数据分析,A股房企的有息负债率依然有所降低。

    统计数据显示,今年一季度,A股房企短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期非流动负债等带息负债的总额为3408.15亿元,与期末总资产相比,有息负债率为32.45%,同比降低3.2个百分点;与2008年末相比,有息负债率则已下降5.7个百分点。

    数据还显示,今年一季度,A股房企中,速动比率高于1的企业有24家,高于0.7的有40家,分别比去年同期增加10家和13家。

    业内人士指出,速动比率,是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。其中,速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率越高,意味着企业短期偿债能力强。目前,多数A股房企的速动比率处于合理范围内。

    以一季度仍积极拿地的保利地产为例,由于一季度签约金额远高于结算收入,公司一季度末预收款继续急速攀升346亿元,创出新高,为2009年全年营收的1.5倍,充足的预收款是公司今年业绩高增长的重要保证。

    与此同时,保利新增项目储备9个,新增权益建面约310.34万平方米,需支付地价约135.2亿元。一季度末,保利负债率为75%,剔除预收款后的负债率为43%,较去年末有所提高;一季度末公司账面现金/总资产为12.78%,而2006至2009年,该指标分别为5.58%、11.31%、10.20%和16.95%,公司目前现金较为充裕,有息负债率不高,财务状况较为稳健。(

(来源:中国证券报    作者:)

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